Thị trường condotel: "Ngủ đông" đến bao giờ?

Với lượng khách du lịch quốc tế sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước; vướng mắc pháp lý chậm được tháo gỡ, thị trường condotel được đánh giá là mảng tối nhất trên thị trường bất động sản…

Một dự án codotel tại Nha Trang. Ảnh: Như Ý

Khó khăn nối tiếp khó khăn

Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Khánh Hòa cho biết, từ sau Tết Nguyên đán đến nay, các khách sạn đã và đang nhận được một lượng lớn yêu cầu hủy phòng từ các nhóm khách đoàn, khách lẻ, khách doanh nghiệp. Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại Nha Trang cho biết, BĐS Nha Trang - Khánh Hòa gắn với du lịch, vì thế khi du lịch bị ảnh hưởng thì thị trường BĐS chịu tác động mạnh nhất. Hàng chục nghìn căn hộ nghỉ dưỡng gắn với khách du lịch (condotel) không có khách hoặc ít khách dẫn tới lợi nhuận cho thuê bị ảnh hưởng, gây tâm lý hoang mang.

Theo Công ty nghiên cứu thị trường DKRA Việt Nam, thị trường biệt thự biển trong quý I chỉ có nguồn cung mới khoảng 16 căn, bằng 3% so với quý trước và bằng 8,5% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 4 căn, chỉ bằng 1,6% lượng tiêu thụ so với quý trước. Quý 1 chỉ ghi nhận một dự án mới được mở bán trước Tết Nguyên đán (tháng 1/2020), cung ứng ra thị trường 82 căn condotel, bằng 3,9% so với quý trước và bằng 4,7% so với cùng kỳ năm 2019. Mức tiêu thụ đạt 25 căn, giảm hơn 95% so với quý trước, thậm chí giảm đến 98% so với cùng kỳ năm ngoái!

Đứng đầu bảng về tỉ lệ tồn kho là TP Đà Nẵng chỉ có 9% nguồn cung được giao dịch thành công. Thị trường condotel Bình Định, Khánh Hòa cũng rơi vào tình cảnh “chợ chiều” khi tỉ lệ hấp thụ căn hộ condotel chỉ dao động từ khoảng 22 - 26%. Tương tự, tại Phú Quốc (Kiên Giang) và Bà Rịa-Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39 - 40%.

Điều đáng lo ngại hơn là nguồn cung căn hộ condotel có thể tăng mạnh trong thời gian tới, điển hình, tại thị trường Khánh Hòa, dự kiến từ 3 đến 5 năm nữa, sẽ đưa ra thị trường khoảng 17.000 sản phẩm nghỉ dưỡng (trong đó có khoảng 15.500 căn hộ condotel). Với tình trạng sức cầu của thị trường không có dấu hiệu tăng, nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra, gây nên những rủi ro thách thức rất lớn đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

Phân tích về nguyên nhân “ngủ đông” của condotel, Sở Xây dựng Khánh Hòa cho hay, trong năm 2019 tỉnh này gần như không có dự án condotel mới. Một số dự án có thể mở bán nhưng lại vướng thủ tục pháp lý nên làm thị trường chững lại. Từ đầu năm 2019, giá BĐS thuộc các dự án đã giảm 10%, đến nửa cuối năm 2019 giảm tiếp từ 20 đến 30%.

Theo các chuyên gia bất động sản, hầu hết các dự án condotel hiện nay đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận từ 8 - 12%/năm, thời gian từ 5 - 10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ 15 - 20 ngày/năm nhưng không có quy định nào đảm bảo ràng buộc chủ đầu tư thực hiện việc này. Việc các chủ đầu tư không thực hiện cam kết, cộng với sự thả nổi cho condotel phát triển vô tội vạ, bất chấp loại hình căn hộ này chưa có hành lang pháp lý là nguyên nhân giết chết thị trường condotel và nạn nhân chính là khách hàng.

Kỳ vọng khi du lịch hồi phục

Theo ông Lê Hoàng Châu, condotel là cơ sở lưu trú phục vụ cho hoạt động du lịch do vậy phụ thuộc chủ yếu vào khả năng phục hồi của ngành du lịch. Tuy nhiên, du lịch quốc tế không thể nối lại ngay và đạt sự tăng trưởng như trước đây mà phải đáp ứng yêu cầu về phòng chống dịch Covid-19, đảm bảo nguyên tắc phát triển kinh tế đi liền với phòng chống dịch.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay: Đối với thị trường condotel sơ cấp, các khu khách sạn, nghỉ dưỡng không hoạt động dẫn tới việc không có nguồn thu, gây ra những khó khăn lớn cho các chủ đầu tư. Hệ quả là những cam kết của chủ đầu tư với khách hàng được coi như là việc bất khả kháng.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết: Condotel hiện nay là mảng tối nhất trên thị trường bất động sản. Sau cú sốc “cam kết trả lãi suất cao” không thành hiện thực tại Cocobay Đà Nẵng và nhiều dự án khác, condotel tiếp tục khó khăn vì những vấn đề pháp lý chậm được tháo gỡ.

Phân tích về thực trạng này, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: Giải pháp cho thị trường condotel về lâu dài phải khắc phục được các vướng mắc pháp lý. Thị trường BĐS đang nạp thêm nhiều loại hàng hóa được sử dụng đa công năng như: condotel, officetel, shophouse... trong khi Luật Đất đai năm 2013 chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các BĐS đa công năng như vậy.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TPHCM cho rằng, việc Chính phủ xin lùi dự án sửa đổi Luật Đất đai khiến mô hình condotel và officetel tiếp tục thiếu hành lang pháp lý an toàn để có thể phát huy được tiềm năng vốn có bởi Luật đất đai 2013 chưa có cơ chế quản lý về quyền sử dụng đất đối với các loại hình BĐS mới này. Trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai 2013, thì rất cần sửa đổi, bổ sung một số Nghị định thi hành Luật Đất đai, để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn đang làm ách tắc các dự án sản xuất kinh doanh và các dự án nhà ở.

Hiệp hội BĐS TPHCM đề nghị Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng Chính phủ quy định cách tính phần diện tích “căn hộ du lịch (condotel)” thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung, tương tự như cách tính đối với căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở, để làm cơ sở cấp “sổ đỏ” cho người mua “căn hộ du lịch (condotel)”.